GRANDES cambios en los costos de las hipotecas
Liliana Sanchez
Última actualización: 2023-04-28
Liliana Sanchez
Última actualización: 2023-04-28
Se anunciaron algunos GRANDES cambios en los costos de las hipotecas, entran en vigencia a partir de Mayo 1
En un solo momento, las tarifas de la gran mayoría de las nuevas hipotecas en los EE. UU. han cambiado. En algunos casos, los cambios son drásticos, tanto para bien como para mal. Vamos a desglosarlo.
¿Qué quiere decir con "honorarios/costos"?
Esto se refiere a los Ajustes de Precio por Nivel de Préstamo (LLPA, por sus siglas en inglés: Loan Level Price Adjustments) impuestos por Fannie Mae y Freddie Mac (las "agencias"), las dos entidades que garantizan la gran mayoría de las nuevas hipotecas. Los LLPA se basan en características del préstamo, como su puntaje de crédito, la relación préstamo-valor, la ocupación (viviendas ocupadas por propietarios frente a no ocupadas por propietarios) y, más recientemente, su relación deuda-ingresos.
A qué prestamistas/préstamos se aplica esto?
Cualquier préstamo garantizado por una de las agencias independientemente del prestamista. Esta es la MAYORÍA de los préstamos en los EE. UU. Ejemplos de préstamos que no se verían afectados serían FHA/VA, así como ciertos productos jumbo y especiales. Los préstamos "no conformes" no se ven afectados por esto, ya que no están garantizados por las agencias. Un ejemplo común de un préstamo no conforme sería un préstamo jumbo de un banco minorista o cooperativa de crédito.
¿Cuándo entra en vigor?
Esto se aplica a los préstamos garantizados por las agencias a partir del 1 de mayo de 2023. Eso significa que muchos prestamistas comenzarán a implementar los cambios en marzo/abril.
¿Qué cambió en pocas palabras?
“El castigo” por tener un puntaje de crédito inferior a 680, ahora es menor de lo que era antes. Todavía cuesta más, tener una puntuación más baja. Por ejemplo, si tiene un puntaje de 659 y pide prestado el 75 % del valor de la vivienda, pagará una tarifa equivalente al 1,5 % del saldo del préstamo, mientras que no pagaría ninguna tarifa si tuviera un puntaje de crédito de más de 780. Pero antes de estos cambios, habrías pagado una enorme tarifa del 2,75 %. En un préstamo hipotético de $300K, esa es una diferencia de $3750 en costos de cierre.
En otras partes del espectro, las cosas empeoraron. Los prestatarios con puntajes crediticios más altos, pagarán un poco más de lo que pagaban con la estructura anterior. El siguiente gráfico muestra las diferencias. Las celdas verdes y amarillas muestran dónde las cosas se han vuelto más asequibles de lo que eran. Cuadros naranjas y rojos = más caros. Todos los valores se refieren a un porcentaje del saldo del préstamo cobrado como una tarifa inicial.
Hay muchos otros cambios que no se traducen tan fácilmente a una tabla de mapa de calor. El más notable es un nuevo cargo por relación DEUDA-INGRESO (DTI). Esto será controvertido en muchos escenarios, ya que los cálculos de ingresos pueden ser algo subjetivos y los cálculos de deuda pueden "modificarse" legítimamente con alguna planificación avanzada y/o consolidación de deuda. No obstante, todo préstamo garantizado por las agencias tiene un DTI adjunto. Si el suyo supera el 40 % y está pidiendo prestado más del 60 % del valor de su casa, pagará más.
Algunos otros ejemplos de cambios:
Hay nuevas bandas de puntuación de crédito en 760+ y 780+.
Hay más diferenciación entre los préstamos ARM de saldo alto y los que no son de saldo alto (poco común... la mayoría de los ARM no se realizan a través de las agencias)
Varios cambios en los LLPA de propiedad de 2 a 4 unidades
Hay un nuevo LLPA genérico para "financiamiento subordinado" (un segundo préstamo o HELOC), mientras que los LLPA anteriores eran más granulares según el LTV de los primeros préstamos frente a los préstamos subordinados.
GRANDES aumentos en las tarifas para muchos préstamos "Cash-Out"
¿Dónde puedo ver los cambios reales y específicos?
Si tiene un préstamo en proceso o lo tendrá pronto, es probable que estos cambios no se apliquen a usted. Una vez más, la mayoría de los prestamistas no los implementarán de inmediato. Pídale aclaraciones a su prestamista.
Los cambios oficiales están aquí: Para más información, visite este link:
https://singlefamily.fanniemae.com/media/9391/display
¿Quién decidió que estos cambios deberían suceder?
La FHFA. Aquí está su declaración:
Especialista en Compra y Venta de Propiedades Residenciales en el Sur de la Florida. Amplia Experiencia con Primeros Compradores e Inversionistas Locales y Extranjeros.
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